《齐鲁晚报》青建海蔚广场或可成为借鉴模式
在2009年12月25日的经济工作会议上，济南市明确提出要强力推进城市综合体建设。会上提出的16个城市综合体项目总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积7000多万平方米。此外，城市不断发展也使得一些传统商业地产项目不断问世，济南市商业地产呈现井喷态势。
但是，如此众多的商业地产项目如何进行差别定位、科学运营，真正实现盈利却成为许多人挠头的问题。作为济南综合商业开发的先行者之一，海蔚广场的经验或可为济南商业地产开发提供借鉴。
现状：经营红火已成典范
4月27日，一场周年店庆在海蔚广场天天淘宝街上演。尽管是周二工作日，海蔚广场依然人头攒动，一派繁华。杨丽(化名)在天天淘宝街有一个面积约10平方米的女装店，她告诉记者：“从淘宝街开业我就在这了，进货花了一万多，装修一万多，加上租金、综合管理费等，不到五万元钱我的小店开张了，一天五六百的毛利很正常。”
红火的生意也让商铺产权业主的租金有了保障。“现在每个月5号都可以准时到账。有钱收当然好，最重要的是从不拖欠”，商铺业主刘先生说。
尽管依然处于艰苦的市场培育期，但是良好的经营已经让海蔚广场成为济南商业地产成功的典范之一，现在天天淘宝街的运营方济南世纪海蔚商贸有限公司需要频繁接待业内同行的到访，泉城路一家商业项目也在与商贸公司洽谈经营合作。
记者碰巧遇见一位前来取经的开发商代表，他说：“在济南除了整体引入大型百货的商业地产，其他模式运营成功的案例太少了。像海蔚这种经历过停业又短时间内成功重新运作的商业地产更是凤毛麟角，我们可以学习的地方太多了。”
曾经：“死局”里的烂摊子
坐拥洪楼黄金商圈，面临黄金商街花园路，海蔚广场是个不折不扣的“金娃娃”，但是由于错误的选择了杰森实业作为运营商，海蔚置业决定接管自主经营海蔚广场时，这个“金娃娃”已经变得烫手。
杰森实业在运营海蔚广场时对商场的定位出现问题，业态过于单一，80%的商户经营服装；迫于返还租金压力，商场在准备不充分的情况下仓促开业；开业后商场管理极为混乱；最终海蔚商场的第一次经营以失败告终。
而2007年海蔚广场第一次经营失败时的市场大环境也相当恶劣，称之为“死局”并不为过。无论经营业态如何，从2003年开始建设的商业地产在当时鲜有成功案例。商业定位不准确，运营缺乏经验，成为当时商业地产的通病。海蔚广场、泉城路万达广场等为数不多的现在已走出困境，但是更多的依然经营惨淡。
奋起：差别定位，强势突围
接管之后，海蔚置业第一件事便是出资垫付杰森公司拖欠业主的租金。这使得海蔚置业得到了业主的大力支持，也让海蔚广场之后的成功有了先决条件，统一的经营权。而先前银座商场谈妥入驻协议，使海蔚广场成功有了另一个必备条件，大型百货商场对整个项目商业甚至区域商业的拉动。
如此以来，其他部分的定位就至关重要。“首先不能做高端，竞争不过银座、贵和；其次做品牌也有难度，泉城路依然是首选；海蔚只能借力银座、大润发，走主题商场的道路”，上述负责人表示。
综合全国商业地产经验，自行研究创新，最终商场定位为体验式购物室内步行街的。这次定位主题更加明确，潮流、动漫、时尚；业态更加丰富，包含影院、电玩、饮食、商场等，商场被命名为“天天淘宝街”。
随后的招商与运营证明海蔚广场的再次定位是正确的。洪楼银座开业半年后，室内商业街招商条件成熟，同时商贸公司开出了第一年免租三个月的优惠条件，不到一个月时间就已经满铺，2009年4月27日，天天淘宝街开业。
经验：运营是成功关键
而作为综合商业的先行者，海蔚置业对海蔚广场的经营不仅在提升区域商业价值，也为区域内的后续商业项目提供了借鉴。省城一位从事商业地产多年的李先生说：“海蔚广场的成功对济南商业地产来说是强心剂，他一波三折、从死到生的过程对全国商业地产的发展都提供了宝贵经验。”
他认为商业地产失败的原因是多方面的，选址属于先天条件，而运营则是后天成长。在运营方面，商业地产具有明显地域特征，许多外来经验并不一定适合本地，许多商业地产就是照搬照抄最后走向失败；而且养铺是一个痛苦的过程，很多开发商实力有限，不能持续投入，这也是失败的原因之一。
总结海蔚的经验教训，李先生认为海蔚的成功最少有三个条件，首先是客观分析自身条件科学定位；其次是舍得投入，担得起责任，商场的二次装修，招商宣传，组建专业商业运营团队，甚至自掏腰包每月按时支付业主租金，海蔚该花的钱一分都没少；第三是专业运营，海蔚广场有一支专业的商业运营团队，而且在运营管理上舍得投入，1万平米每年管理费用和宣传费用超过400万，这绝无仅有。
海蔚广场运营走上正轨，也使得山东海蔚置业有限公司有精力进行新项目的开发。据了解，公司正在洽谈几块大宗土地，其中不乏城市综合体类项目。
李先生同时表示，海蔚广场四年来的起起伏伏，为海蔚置业的商业运作提供了宝贵的经验，有先前的失败也有后来的成功；同时还为日后商业发展提供了团队储备。更重要的是四年的不断探索与发展为海蔚置业做了一个证明，证明海蔚置业是一家有足够的责任和能力带动区域发展的开发商。
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